Derecho
a la vivienda y políticas de vivienda
Entrevista
con Santi Merino, experto en
poltícas de vivienda, miembro de la Plataforma Vivienda Cooperativa de
Valencia, Profesor de la UPV y Letrado del Consejo Superior de Cooperativas de
Euskadi
Pregunta. ¿Cómo entiende el derecho a la vivienda en la situación actual?
Respuesta. El derecho a la vivienda no se ha venido entendiendo como un derecho
subjetivo, un derecho exigible a las administraciones hasta hace bien poco. En
estos momentos hay alguna ley autonómica que si lo considera como tal, y el
Proyecto de Ley de Vivienda del anterior Gobierno Vasco preveía tal
consideración, pero con el cambio de gobierno esta ley ha quedado parada.
El
proceso de elaboración de esta ley fue interesante por cuanto que la
participación en él fue amplia, y concurrieron la mayoría de los agentes
implicados en la cuestión. Pero ya he mencionado que el proyecto está
paralizado a pesar del gran trabajo y los muchos estudios realizados, y lo
cierto es que en estos momento la Comunidad Autónoma Vasca sigue siendo la
única comunidad autónoma que carece de Ley de Vivienda. Esto plantea una
reflexión de las causas por las que estos procesos de elaboración (porque no es
el primer proyecto de ley que se elabora en esta cuestión) no hayan llegado a
cuajar en una ley en vigor.
Del
último texto se deberían de mantener cuando menos dos ideas principales. Una
relacionada con el proceso de elaboración, y es la gran participación que ha
concurrido en este proceso. Gracias a ello existen múltiples estudios y
memorandos que merecen ser tenidos en cuenta cuando se retome la cuestión. Otra
es de índole material, y es precisamente el reconocimiento del derecho a la
vivienda como un derecho subjetivo, y por tanto ejercitable en los tribunales.
P. ¿Qué valoración le merecen las políticas de vivienda desplegadas hasta
ahora?
R. Sin entran en detalles, y hablando desde un plano general, han sido
políticas encuadradas en un contexto económico concreto, el de la burbuja
inmobiliaria. La oferta de vivienda libre tenía unos precios altos que se
esperaban atemperar con oferta de vivienda de protección oficial (VPO),
permitiendo así por un lado que aquellas personas que no pudiesen concurrir a
la vivienda libre pudiesen acceder a la vivienda en propiedad, y por otro
pretender que los precios de las viviendas libres no se disparasen.
Esta
política ha sido un fracaso absoluto. El precio de las viviendas libres no solo
no bajó, sino que siguió subiendo incluso en aquellos lugares en que se había
construido VPO de manera profusa. La pretensión de regular el precio de la
vivienda no se ha conseguido de ninguna manera.
Esto
nos debe llevar a una reflexión: se ha demostrado que la entrega en propiedad
no sirve para incidir en el mercado. Es así que resulta más lógico promover un
cambio cultural y apostar por la vivienda en alquiler como medida para incidir
sobre el precio de la vivienda.
El
objeto de la entrega de VPO en propiedad tenía un doble objetivo que expondré
junto a su crítica:
-
Incidir a la
baja en los precios de la vivienda, que resultan claramente excesivos
-
Atender una
demanda de propiedad sobre la vivienda, que es cultural, y que es la que se
debe de revisar si se quieren empezar a arreglar las cosas
P.
¿Hacía donde se debería caminar?
R. A mi
modo de ver, son cuatro elementos que se deben de tener presentes en las
políticas de vivienda:
- Garantizar el cumplimiento del mandato constitucional derecho a la vivienda
- Garantizar el derecho subjetivo a la vivienda a través de la vivienda en alquiler
- Fomentar políticas de alquiler tendentes a su generalización
- Rehabilitación. Me detengo en esto para explicar que en los países nórdicos las ciudades en vez de expandirse cada vez más, cada X años se volvían a sí mismas para habilitar espacios vacíos, casas desocupadas, etc. para atender necesidades de vivienda de la población. La extensión constante de la ciudad carece de sentido.
P. La mención a la crisis es una constante también en cuestiones de vivienda
y en las políticas vinculadas a ésta. ¿Qué especialidades presenta en este
tema?
R. La crisis es determinante en las políticas públicas, también en las de
vivienda. Así, en estos momentos el parón en las VPO es tremendo. En Gipuzkoa
las VPO permanecen vacías porque no se encuentran adjudicatarios. Y no se
encuentran porque las garantías que exigen los bancos para la concesión de
hipotecas son muy duras, y resultan inaccesibles para muchas personas.
A ello
se añade que las administraciones públicas están afectadas. Éstas carecen de
suficiente suelo, y por otro lado necesitan financiación dado que la VPO es
necesariamente deficitaria. Financiación que tampoco encuentran con facilidad.
Se
pensó en buscar financiación buscando la colaboración de fondos de inversión,
pero esta idea no llegó a término debido a la oposición de los partidos
políticos. Sin juzgar esta posibilidad, en estos momentos urge aclarar cómo se
deben financiar las VPO, quién debe financiarlas, y si ésta debe ser en
alquiler o en propiedad. En estos momentos no hay políticas claras en este
tema.
P. ¿En qué medida pueden aportar una solución las cooperativas de vivienda?
R. En las cooperativas de vivienda es fundamental observar de quién proviene
la iniciativa de cooperativizarse. En este sentido, distingo tres tipos de
cooperativas de vivienda:
- Las promovidas por constructoras, que son casi la totalidad de las cooperativas. Entiendo que aun siendo legales, bordean el fraude de ley, puesto que la finalidad de su constitución es netamente financiera, y pretende trasladar a los compradores de vivienda la responsabilidad ilimitada de la actividad, y así conseguir financiación para llevar adelante la promoción
- Las promovidas desde el ámbito social, que son las que se desarrollaron a partir de los años 30 del siglo pasado promovidas por sindicatos. Carecían de ánimo de lucro, y pretendían responder a las necesidades habitacionales. Estas cooperativas deben ser especialmente promovidas por la capacidad que tienen de generar capital social y ahondar en la democracia participativa
- Las cooperativas basadas en cesiones de uso. Es una experiencia que proviene también de los países nórdicos. Los municipios cederían suelo, y los socios de la cooperativa llevarían a cabo la ejecución de la construcción. Al contrario de lo que ocurre con las dos anteriores, la cooperativa no se disuelve con la división horizontal, puesto que esta no se produce. La cooperativa perdura, y los socios tienen el derecho de uso y transmisión de una parte de la cooperativa en exclusiva, y de los elementos comunes, pero la propiedad sigue siendo de la cooperativa. Esta posibilidad, totalmente desconocida en Euskal Herria, ofrece unas posibilidades muy interesantes por cuanto que se ahonda en la cultura participativa, no se pierde dinero, y permite una mayor flexibilidad de funcionamiento de la comunidad de socios-vecinos, además de unas posibilidades de interrelación tanto en el propio edificio cooperativo como con otras cooperativas de vivienda de esta clase.
Esta
última fue reconocida por el proyecto de ley de vivienda que ya he mencionado.
Al margen de ello, en el momento actual cuesta defenderlo por cuestiones culturales
y por desconocimiento.